Für die Zuordnung bei gemischt genutzten Vermögenswerten - vorab Liegenschaften - ist die vorwiegende Nutzung (Präponderanzmethode) ausschlaggebend (§ 25 Abs. 2 StG). Erreicht ein Anteil mehr als 50 %, fällt der gesamte Vermögensgegenstand unter diesen Bereich. Bei den Mietwerten ist zwischen landwirtschaftlichem und nichtlandwirtschaftlichem Mietwert zu unterscheiden.

Für die erstmalige Zuordnung einer neu erworbenen Liegenschaft sind folgende zwei Zuweisungskriterien möglich (Kreisschreiben EStV 1995/96 Nr. 3 vom 25.11.1992; BGE vom 17. August 1999 i.S. S.):

Methode A

Bezahlter oder geschätzter landwirtschaftlicher Pachtzins bzw. Mietwert der betriebsnotwendigen Gebäude (inkl. betriebsnotwendiger Wohnraum)
plus dem bezahlten oder geschätzten Pachtzins für das Land und den Wald
(= landwirtschaftlicher Ertragsanteil)

gegenüber
Nettomiete nichtbetriebsnotwendiger Gebäude (inkl. vermietete Wohnungen, inkl. NL-Wohnraum)

Die Liegenschaft ist Privatvermögen, falls die Nettomiete nichtbetriebsnotwendiger Gebäude höher ist.

Methode B

Betriebseinkommen (Nettorohertrag inkl. Mietwert betriebsnotwendiger Wohnraum)

gegenüber
Nettomiete nichtbetriebsnotwendiger Gebäude

Ist das Betriebseinkommen höher, stellt der Betrieb Geschäftsvermögen dar. Für die Bestimmung des Betriebseinkommens wird die von der Eidgenössischen Steuerverwaltung empfohlene Tabelle angewendet.

Im landwirtschaftlichen Bereich stellt sich die Frage der Zuordnung vor allem bei kleinen Betrieben und bei Wohnhäusern. Bei der Zuweisung sind folgende Punkte zu beachten:

• in der Regel werden keine einzelnen Parzellen ausgeschieden. Der Grundsatz der betrieblichen Einheit, wie ihn das bäuerliche Bodenrecht vertritt, ist zu befolgen (z.B. mehr als ein Wohngebäude, Stufenbetriebe usw.)
• Von einem aktiven Mitglied an Betriebsgemeinschaften zur Verfügung gestellte Liegenschaften sind in der Regel dem Geschäftsvermögen zuzuordnen.

Beispiel

Sachverhalt:

• Mastschweine
• keine Direktzahlungen
• Pachtzinseinnahmen Land
• Mietzins Wohnung, an Dritte vermietet
• Mietzins Wohnung, an Vater vermietet
• Verkauf Betrieb an Nachfolger innerhalb Familie
• Kaufvertrag mit Vermerk (Übernahme Buchwert und kumulierte Abschreibungen)
• Verkaufspreis über dem Ertragswert (=Schulden)

Betriebseinkommen (Nettorohertrag)		Ertrag Liegenschaft
Landw. Eink. + Schuldzinsen + Abschr. Lieg. + Gebäudeunterh. - Marktmiete (70%) - Mietzinsen - Pachtzinsen	19'385 11'528 9'071 3'000 21'960 6'000	Marktmiete (100%) Mietzinsen Pachtzinsen	21'960 6'000
Total	15'024 35%	Total Liegenschaft = PV	27'960

Beurteilung Liegenschaftszugehörigkeit

Konsequenz:

• Liegenschaft wird beim Sohn zum Privatvermögen zugeordnet aufgrund Präponderanzmethode
• Liegenschaft wird beim Vater vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt (Privatentnahme)
• Kaufpreis und Wille im Kaufvertrag sind nicht massgebend