Vielfach ist mit der Veräusserung einer landwirtschaftlichen Liegenschaft die Einräumung eines Wohnrechts zu Gunsten der veräussernden Person verbunden. Ein solches Wohnrecht ist steuerlich wie folgt zu behandeln:

vgl. LU StB Weisungen StG § 28 Nr. 1 Ziff. 2.

Der Mietwert der Wohnung wird nach landwirtschaftlichen Mietwertansätzen berechnet und ist zu 100% zu versteuern. Die geldwerten Leistungen (Naturalien, Heizung, Strom, Wasser, Abwasser etc.) sind zu 100% zu versteuern.

Richtwerte (in der Regel) für Nebenleistungen zum Wohnrecht:

Die mit dem Wohnrecht belastete Liegenschaft ist von den Eigentümer/innen gesamthaft als Vermögen zu versteuern (§ 48 StG).

Bei der Einkommensteuer ergeben sich folgende Steuerfolgen:

Buchwertübernahme
Übernimmt bei einer Hofübergabe ab 1.1.2001 der/die Wohnrechtsgeber/in die Buchwerte (inkl. nachgeführte Abschreibungen) der Liegenschaft des/der Wohnberechtigten, wird ein allfällig begründetes Wohnrecht (entgeltlich oder unentgeltlich) nicht berücksichtigt. Das Wohnrecht wird weder bilanziert (passiviert) noch wird der Buchwert gekürzt.

Kaufpreisbilanzierung von Vorkaufsberechtigten gemäss BGBB
Bilanziert bei einer Hofübergabe ab 1.1.2001 der/die Wohnrechtsgeber/in den Kaufpreis, ist nur das entgeltliche Wohnrecht (ohne Neuberechnung) als Teil des Kaufpreises zu aktivieren und entweder erfolgswirksam, entsprechend der Lebenserwartung, aufzulösen oder der Wert des Wohnhauses ist bei der erstmaligen Einbilanzierung um diesen Betrag zu kürzen. Dieser Betrag ist bei den kumulierten Abschreibungen nachzuführen. Beim unentgeltlichen Wohnrecht wird der Kaufpreis ohne Kürzung einbilanziert.

Kaufpreisbilanzierung bei allen Übrigen
Bilanziert bei einer Hofübergabe ab 1.1.2001 der/die Wohnrechtsgeber/in den Kaufpreis, ist das Wohnrecht (entgeltlich oder unentgeltlich) gemäss Kaufvertrag (Nebenleistungen), der Pachtzinsverordnung 2.2004 und der aktuellen Ertragswertschatzung zu berechnen. Das Wohnrecht ist zu aktivieren und entweder erfolgswirksam, entsprechend der Lebenserwartung, aufzulösen oder der Wert des Wohnhauses ist bei der erstmaligen Einbilanzierung um diesen Betrag zu kürzen. Dieser Betrag ist bei den kumulierten Abschreibungen nachzuführen.

Darlehensfinanzierung mit Amortisation
Bei der Gewährung eines Darlehens der Verkäuferschaft an die Käuferschaft als Abgeltung des Wohnrechtes ist eine jährliche Reduktion des Darlehens ohne entsprechende Zahlung (Selbstamortisation) bei dem/der Wohnrechtsgeber/in als Einkommen zu berücksichtigen.

Darlehensfinanzierung ohne Amortisation
Bei einer allfälligen Darlehensauflösung ohne effektive Zahlung, ist der Darlehensbetrag der/dem Wohnrechtsgeber/in als Einkommen aufzurechnen.

Mietzinsvereinbarung
Die Mietzinseinnahmen sind als Einkommen zu versteuern. Entspricht der Mietzins nicht dem Mietwert, ist die Differenz bei den Wohnberechtigten als geldwerte Leistung zu versteuern (vgl. LU StB Weisungen StG § 28 Nr. 1 Ziff. 2).

Tod  von Wohnberechtigten
Nach dem Tod von Wohnberechtigten (bei Ehepaaren oder Geschwistern nach dem Tod des/der Letztversterbenden) ist eine verbleibende Wohnrechtsschuld (Rentenstammschuld) erfolgswirksam aufzulösen. Im gleichen Umfang kann eine ausserordentliche Abschreibung auf dem Buchwert des Wohnhauses der landwirtschaftlichen Geschäftsliegenschaft vorgenommen werden. Die ausserordentlichen Abschreibungen sind bei den kumulierten Abschreibungen nachzuführen.       

Beispiel
Wohnrechtsnehmer/in:
Buchwert Liegenschaft									Fr. 500'000.--
Kumulierte Abschreibungen									Fr. 400'000.--
Kaufpreis							Fr. 600'000.--
Finanzierung
Fremdkapital					Fr. 350'000.--
Barzahlung					Fr.   50'000.--		(Variante III Fr. 100'000.--)
Darlehen					Fr.   50'000.--
Darlehen mit Selbstamortisation			Fr.   10'000.--		Fr. 100'000.--
Wohnrecht					Fr.   50'000.--
Buchwertübernahme
	Aktiven
	Buchwert				Fr. 500'000.--
	Passiven
	Fremdkapital		Fr. 350'000.--
	Darlehen		Fr. 150'000.--
	Kumulierte Abschreibungen		Fr. 400'000.--
	Einkommen
	Selbstamortisation Darlehen		Fr.   10'000.--
Kaufpreisübernahme
					Variante I		Variante II		Variante III
					(Auflösung nach Lebenserwartung)		(einmalig)		(unentgeltlich)
	Aktiven
	Kaufpreis				Fr. 600'000.--		Fr. 550'000.--		Fr. 600'000.--
	Passiven
	Fremdkapital				Fr. 350'000.--		Fr. 350'000.--		Fr. 350'000.--
	Darlehen				Fr. 150'000.--		Fr. 150'000.--		Fr. 150'000.--
	Wohnrecht				Fr.   50'000.--		0.--		0.--
	Barzahlung				Fr.   50'000.--		Fr.   50'000.--		Fr. 100'000.--
	Kumulierte Abschreibungen				0.--		Fr.   50'000.--		0.--
	Einkommen
	Selbstamortisation Darlehen				Fr.   10'000.--		Fr.   10'000.--		Fr.   10'000.--

Analoges gilt für ein Wohnrecht, das zwar vor dem 1.1.2001 begründet, dessen Barwert aber noch nicht passiviert und (teilweise) erfolgswirksam aufgelöst wurde.

Wurde das Wohnrecht vor dem 1. Januar 2001 begründet, dessen Barwert passiviert und bereits (teilweise) erfolgswirksam aufgelöst, ist mit der erfolgswirksamen Auflösung bis zur vollständigen Saldierung der Rentenstammschuld fortzufahren. Für die Vermögenssteuer deklarieren die Eigentümer/innen die restliche Schuld unter den Passiven und die mit dem Wohnrecht belastete Liegenschaft unter den Aktiven.

Anstelle einer erfolgswirksamen Auflösung steht dem/der Wohnrechtsgeber/in die Möglichkeit offen, die unter den Passiven aufgeführte Wohnrechtsrestanz (Rentenstammschuld) einmalig aufzulösen. Nebst der Ausbuchung der Passiven ist der Buchwert des Wohnhauses um die Wohnrechtsschuld zu reduzieren. Die ausserordentlichen Abschreibungen, die mit diesem Buchungsvorgang entstehen, sind bei den kumulierten Abschreibungen aufzuführen.

Vgl. LU StB Weisungen StG § 28 Nr. 7.