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Liegenschaften im Baurecht
Bei selbstgenutzten Bauten im Baurecht ist nur der Mietwert der Baute steuerbar. Schatzungsrechtlich wird bei Baurechtsgrundstücken der Katasterwert, und damit auch der Mietwert, für beide Teile - Baute und Land - separat ermittelt. Für beide Teile wird grundsätzlich eine separate Schatzungsanzeige erstellt. Ist ein Mietwert nur für die ganze Liegenschaft ermittelt, d.h. für Boden und Baute, ermittelt sich der Mietwert der Baute durch volle Berücksichtigung des bezahlten Baurechtszinses (§ 1 Abs. 3 MV). Davon sind 70% steuerbar.
Beispiel
Einfamilienhaus, 8-jährig, im Baurecht
Baurechtszins: Fr. 5'000.--
Mietwert gemäss Schatzungsanzeige: Fr. 25'000.--
Hypothekarschulden Fr. 100'000.-- zu 5,25% = Fr. 5'250.--
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Mietwert brutto (100%)
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Fr. 25'000.--
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./. Baurechtszins
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Fr. 5'000.--
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Mietwert brutto Gebäude (100%)
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Fr. 20'000.--
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Mietwert brutto Gebäude indexiert gem.
Mietwertverordnung (=Tabelle Wegleitung) 110,0%
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Fr. 22'000.--
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steuerbarer Mietwert (70%)
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Fr. 15'400.--
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./. Gebäudeunterhalt (15% von Fr. 15'400.--)
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Fr. 2'310.--
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./. Schuldzinsen
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Fr. 5'250.--
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Netto-Einkommen aus Liegenschaft
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Fr. 7'840.--
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Bis Mai 1996 ist der amtliche Mietwert von selbstgenutzten Baurechtsbauten derart ermittelt worden, dass vom Normmietwert von Baute und Land zusammen (einem statistischen Durchschnittswert) die tatsächlich entrichteten Baurechtszinsen abgezogen worden sind. Der so ermittelte Mietwert für die Baute erweist sich unter Umständen als unrealistisch. Es ist daher von der Veranlagungsbehörde in jedem Fall eine Kontrollrechnung anzustellen (vgl. LU StB Weisungen Bd. 1 StG § 28 Nr. 3).
Der Ausweis des Mietwertes für Baurechtsbauten ist ab Mai 1996 geändert worden. Seither werden Mietwerte ausgewiesen, die für die Steuerveranlagung als Bruttomietwert übernommen werden können. Davon sind durch die steuerpflichtigen Personen/ Veranlagungsbehörden die tatsächlich bezahlten Baurechtszinsen in Abzug zu bringen (§ 1 Abs. 3 MV). Es ist ebenfalls die Kontrollrechnung gemäss Realwertzinsmethode durchzuführen.
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Beispiel
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Vergleich
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Mietwert brutto (100%)
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Fr. 24'000.--
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Realwert Gebäude
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Fr. 480'000.--
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./. Baurechtszins
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Fr. 6'000.--
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Realwertzins
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3,2%
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Mietwert brutto
Gebäude (100%)
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Fr. 18'000.--
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Mietwert im
Zeitpunkt der
Katasterschatzung
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Fr. 15'360.--
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Mietwert brutto
Gebäude indexiert (110%)
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Fr. 19'800.--
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Mietwert Gebäude
indexiert 110%
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Fr. 16'896.--
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In diesem Beispiel hat die Veranlagungsbehörde keine Korrektur des Mietwertes vorzunehmen.
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