Der Mietwert einer ganz oder teilweise selbst genutzten oder zur Nutzung überlassenen Liegenschaft beträgt 70 Prozent der mittleren Marktmiete. Diese entspricht dem mittleren Mietzins, der an vergleichbarer Lage für vergleichbare Mietobjekte zu erzielen wäre (§ 28 Abs. 2 StG).

Für die Abgrenzung, ob die Eigentümerin oder der Eigentümer sich eine Liegenschaft noch als Kapitalanlage für den Eigengebrauch zur Verfügung hält, ist massgebend, wann sie oder er den Entschluss gefasst hat, die Liegenschaft zu vermieten oder zu verpachten. Solange man sich mit dem Gedanken trägt, die Liegenschaft noch nicht der Vermietung oder Verpachtung zuzuführen, hält man sie sich zum Eigengebrauch und hat den Mietwert zu versteuern (LGVE 1992 II Nr. 11).

Solange die Möglichkeit der Nutzung besteht, ist auch bei leer stehender und noch möblierten Wohnungen (z.B. wegen Wegzug ins Altersheim) ein Mietwert zu erfassen. Ein Unternutzungsabzug ist nur bei der direkten Bundessteuer möglich.

Für die Bemessung ist die Mietwertverordnung (SRL Nr. 625) anzuwenden. Diese Verordnung unterscheidet zwischen einer ordentlichen (§ 1) und einer ausserordentlichen (§ 2) Bemessung.

Ist der Katasterwert wegen einer Neuschatzung von Grund auf neu ermittelt worden, beträgt der steuerbare Mietwert je nach Gemeinde und der verflossenen Zeit zwischen der Neuschatzung und der

des Mietwertes, der dem letzten rechtskräftigen Katasterwert zugrunde liegt (Berechnungsmethode zur Aktualisierung der Mietwertansätze bestätigt durch VGE vom 27.2.1997 i.S. L.). Steuerbar davon sind 70% (siehe nachfolgende Tabellen). Der Mietwert ist aus der Schatzungsanzeige ersichtlich.

Wird bei einer Revisionsschatzung (z.B. wegen Umbau) dem Katasterwert ein neuer Mietwert zu Grunde gelegt, ist dieser Mietwert für die entsprechende Bemessungsperiode massgebend. "Von Grund auf neu geschätzt" im Sinne von § 1 Abs. 1 der Mietwertverordnung und der nachfolgenden Tabelle ist so zu verstehen, dass auch bei einer Revisionsschatzung der Mietwert von Grund auf neu ermittelt wird (LGVE 1999 II Nr. 32). Es sind daher die in den entsprechenden Tabellenzeilen stehenden Ansätze massgebend.

Beispiel (gültig für 2012)

Ein 1982 erbautes Einfamilienhaus in Adligenswil wird 1992 mit einem Mietwert von Fr. 20'000.-- geschätzt. Der Mietwert beträgt für die Steuerperiode 2012 Fr. 28'340.-- (141.7% von Fr. 20'000.--; vgl. Tabelle Gemeinden Gruppe 3). Davon sind steuerbar 19'838.-- (70%). Ist das Haus 1998 umgebaut worden und hat es per Mai 1998 eine Revisionsschatzung erhalten, der ein Mietwert von Fr. 25'000.-- zu Grunde gelegt wurde, beträgt der Mietwert 2012 Fr. 31'750.-- (127.0% von Fr. 25'000.--). Davon sind steuerbar Fr. 22'225.-- (70%).