Der Baurechtszins ist eine dauernde Last im Sinne von § 40 Abs. 1b StG und darf dem Hypothekarzins nicht gleichgestellt werden. Bei der bauberechtigten Person, deren Baute im Privatvermögen steht und von ihr selbst bewohnt wird, ist der Baurechtszins als Bestandteil der Wohnungskosten jedoch nicht abziehbar (§ 41 Unterabs. a StG bzw. Art. 34 Unterabs. a DBG; StE 1999 B 25.6 Nr. 34). Dem Umstand, dass ein Haus im Baurecht errichtet wurde, ist bei der Bemessung des Mietwertes Rechnung zu tragen (vgl. LU StB Weisungen § 28 Nr. 4).

Baukreditzinsen gehören bis zum Beginn der Nutzung der Liegenschaft zu den wertvermehrenden Aufwendungen oder Anlagekosten und sind nicht abziehbar (§ 40 Abs. 1a StG; Art. 34 Unterabs. d DBG; ASA 60, 191 und 65, 750).

Für die Abgrenzung der nicht abzugsfähigen Baukreditzinsen von den Schuldzinsen haben sich in der Praxis folgende Kriterien entwickelt:

• Als Baukredite gelten alle Fremdmittel, die für die Finanzierung der Erstellung eines Baus eingesetzt werden.
• Die Qualifikation als Baukredit erfolgt unabhängig von der Herkunft der Fremdmittel.
• Die Qualifikation als Baukredit erfolgt unabhängig von der Sicherung der Fremdmittel.
• Teilkonsolidierungen während der Bauphase sind für die Qualifikation als Baukredit unbeachtlich.
• Die Schulden gelten bis zur Bauvollendung als Baukredite.
• Als Bauvollendung wird der tatsächliche Bezug des Objekts angenommen (vgl. VGE vom 17.5.1996 i.S. S).
• Findet eine Konsolidierung des Baukredits erst nach Bezug statt, können die Zinsen ab Bezug als (abzugsfähige) Schuldzinsen zugelassen werden.
• Umbau/Renovation: Falls während des Umbaus bzw. der Renovation das Gebäude (teilweise) weiterbewohnt wird, gelten die Kreditzinsen nicht als Baukreditzinsen, sondern als gewöhnliche abzugsfähige Schuldzinsen.
• Ausbau/Anbau: Wird angebaut oder ausgebaut (z.B. Dachstock), und ist Nutzung im bestehenden Teil möglich, gelten die Kreditzinsen als nichtabzugsfähige Baukreditzinsen.

Baulanddarlehen: Kreditkosten für den Erwerb von Bauland gelten als Anlagekosten und sind den nicht abzugsfähigen Baukreditzinsen gleichgestellt, wenn es in der Absicht der sofortigen Realisierung eines Bauvorhabens erworben wird. Ob dies der Fall ist, hängt von den technischen, wirtschaftlichen und zeitlichen Umständen insgesamt ab (LGVE 1996 II Nr. 15/21). In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass der Zusammenhang gegeben ist, wenn anschliessend oder kurze Zeit nach Erwerb, d.h. innert 2 Jahren überbaut wird.

Muss eine steuerpflichtige Person infolge einer Bürgschaftsverpflichtung Schulden übernehmen und enthalten die übernommenen Schulden kapitalisierte Schuldzinsen, sind die bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Schuldzinsen nicht abzugsberechtigt. Schulden werden nicht zu Schuldzinsen, nur weil die Schuld kapitalisierte Schuldzinsen umfasst. Selbst wenn später die Schuld zurückbezahlt werden sollte, ist ein Schuldzinsenabzug bei der bürgschaftsverpflichteten Person ausgeschlossen. Ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Schuld steht der bürgschaftsverpflichteten Person jedoch der Schuldzinsabzug zu.

Liegt ein Solidarschuldverhältnis vor und muss die steuerpflichtige Person für die gesamten Schuldzinsen einstehen, kann sie gleichwohl nicht den gesamten geleisteten Schuldzins abziehen, da ihr ein Rückgriffsrecht auf die übrigen Solidarschuldnerinnen und Solidarschuldner zusteht. Hat sie von ihrem Recht keinen Gebrauch gemacht, muss sie sich rechtsmissbräuchliches Vorgehen (Steuerumgehung) vorhalten lassen. Hat sie jedoch das Rückgriffsrecht auf die übrigen Solidarschuldnerinnen und Solidarschuldner erfolglos geltend gemacht und muss sie nun infolge Zahlungsunfähigkeit der übrigen Schuldnerinnen und Schuldner an deren Stelle Schuldzinsen leisten, kann sie diese vollumfänglich von ihrem Einkommen in Abzug bringen.    

Keine Schuldzinsen im rechtlichen Sinne stellen die als Rücktrittsprämien, Vorfälligkeitsprämien, Abstandszahlungen u.ä. bezeichneten Entschädigungen für die vorzeitige Beendigung von (Darlehens-) Verträgen dar (LGVE 1998 II Nr. 30).

Werden jedoch Verträge mit im Vergleich zur aktuellen Zinssituation hohem Zinssatz aufgelöst, um in ein günstigeres Finanzierungsinstrument zu wechseln oder das Darlehen abzulösen, weisen die dabei zu zahlenden Entschädigungen, wirtschaftlich betrachtet, den Charakter von Finanzierungskosten auf. In diesem Falle sind die Entschädigungen den Schuldzinsen gleichzustellen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zum Abzug zuzulassen. Bedingungen für die Abzugsfähigkeit sind:

• die Entschädigung ist direkt abhängig von der Zinssatzdifferenz und der Restlaufzeit des Darlehensvertrages,
• die Entschädigung stellt keine Tilgung der Hypothekarschuld dar.

Für die steuerliche Berücksichtigung von Rücktrittsprämien, wenn die Hypothekarschuld im Hinblick auf eine Veräusserung des Grundstücks abgelöst wird, s. LU StB Weisungen GGStG § 19 N 4a.