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4. Schuldzinsen und WEG
Bei Wohnbauten nach WEG können auch die auf den Bundesvorschüssen berechneten Schuldzinsen abgezogen werden, obwohl deren Zahlung während einer gewissen Zeitspanne aufgeschoben wird. Steuerlich massgebend ist jedoch der Zeitpunkt der Fälligkeit, nicht derjenige der tatsächlichen Zahlung (VGE vom 31.1.1984 i.S. J.). Die Schuld lässt sich anhand der semesterweisen Gutschriften ermitteln, der Zins berechnet sich nach dem Zinssatz für die 2. Hypothek.
Das WEG sieht im weiteren Zusatzverbilligungen vor. Das sind jährlich gleich bleibende, nicht rückzahlbare Zuschüsse des Bundes. Sie setzt bei Mietobjekten die Grundverbilligung (mit Bundesvorschüssen) voraus. Die Zusatzverbilligung kann auch an Eigentümerinnen und Eigentümer gewährt werden, die bezüglich der vermieteten Objekte alle Bedingungen der Grundverbilligung erfüllen, diese jedoch ohne Hilfe des Bundes selber leisten. Die Zusatzverbilligung wird nur für Bewohnerinnen und Bewohner gewährt, deren Einkommen und Vermögen die vom Bund festgesetzten Grenzen nicht übersteigen.
Die nicht rückzahlbaren Zuschüsse sind von der Eigentümerin oder vom Eigentümer, die sowohl Vermieterin oder Vermieter wie auch Selbstnutzerin oder Selbstnutzer sein kann, zusammen mit den Mietzinseinnahmen oder dem Mietwert als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern. Für die Bescheinigung haben sich in der Praxis zwei Varianten entwickelt:
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Die Zuschüsse werden direkt kostenmindernd dem Hypothekarzinskonto der Hauseigentümerin oder des Hauseigentümers und der Hypothekarschuldnerin oder des Hypothekarschuldners gutgeschrieben. Die Banken bescheinigen nur den Nettozins. Dabei mindert die von der Bank verrechnete rückzahlbare Grundverbilligung den Schuldzinsabzug. Abzugsfähig ist in diesem Fall der tatsächlich fällig gewordene Schuldzins der Bank vor Abzug der Grundverbilligung und der auf den bisher ausbezahlten Zinsbeihilfen des Bundes aufgelaufenen Schuldzinsen. Von der Grundverbilligung zu trennen ist die Zusatzverbilligung, welche steuerbares Einkommen darstellt.
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Die Eigentümerin oder der Eigentümer kann selbst bestimmen, auf welches Konto die Subvention überwiesen werden soll. Ist dies nicht das Hypothekarzinskonto, sondern beispielsweise das Hypothekarkonto, bescheinigt die Bank die Bruttozinsen. Diesfalls wird die volle Hypothekarzinsbelastung steuerlich zum Abzug gebracht, ohne dass andererseits die steuerbaren Subventionen deklariert würden.
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Im Zweifelsfall ist von den Banken eine Erklärung zu verlangen, ob es sich um Brutto- oder Nettozinsbescheinigungen handelt.
Zusammenfassend gilt festzuhalten, dass die bei der Fälligkeit berücksichtigten und später zur Rückzahlung fällig werdenden Schuldzinsen nicht nochmals abgezogen werden dürfen. Bei Auszahlung der Zinszuschüsse sind diese in rückzahlbare Zinsbeihilfen (Grundverbilligung) und nicht rückzahlbare, dafür steuerbare Zinsbeihilfen (Zusatzverbilligung) aufzuteilen. Der auf der Grundverbilligung aufgelaufene Schuldzins kann seiner Fälligkeit entsprechend abgezogen werden.
Die zur Rückzahlung an den Bund fällig werdenden Zinszuschüsse sind aufzuteilen in die Rückzahlung der Vorschüsse einschliesslich der kapitalisierten, d.h. aufgestockten, Schuldzinsen. Die auf der verbleibenden Restsumme noch berechneten Schuldzinsen sind ihrer Fälligkeit entsprechend abziehbar.
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