Abzugsberechtigt sind nur die werterhaltenden Aufwendungen, während wertvermehrende Investitionen nicht abgezogen werden können. Zu den Unterhaltskosten gehören alle Aufwendungen, die in längeren oder kürzeren Zeitabständen wiederkehren und bereits Bestehendes im bisherigen Zustand erhalten oder ersetzen und die notwendig sind, um die Liegenschaft in ertragsfähigem Zustand zu erhalten, d.h. welche der Erhaltung und Sicherung der Einkommensquelle dienen (LGVE 1984 II Nr. 15). Zu den nicht abzugsfähigen wertvermehrenden Aufwendungen zählen alle Ausgaben, durch die etwas Neues geschaffen wird. Wird bereits Bestehendes in wesentlich verbesserter Form ersetzt, z.B. die Anpassung älterer Häuser an die neuzeitlichen Wohnbedürfnisse und die neuzeitliche Wohngestaltung, handelt es sich teilweise um Unterhalt, so dass eine Ausscheidung zwischen Unterhaltskosten und wertvermehrendem Aufwand vorgenommen werden muss.

Auch die Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum gelten als Unterhaltskosten, sofern diese den Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer unwiderruflich entzogen sind und nur zur Deckung von künftigen Unterhaltskosten verwendet werden. Werden aus dem Erneuerungsfonds wertvermehrende Aufwendungen bestritten, so sind diese den Beteiligten anteilsmässig wieder als Einkommen zuzurechnen.

Die effektiven Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sind auf dem Liegenschaftenverzeichnis aufzuführen oder in einer separaten Aufstellung mit der Steuererklärung einzureichen.

Die Aufwendungen für die Instandstellung einer neu erworbenen Liegenschaft (auch Stockwerkeigentum) stellen nur insoweit abzugsfähige Unterhaltskosten dar, als sie dazu dienen, das von Steuerpflichtigen ursprünglich erworbene Gebäude bzw. den Wert, den das Gebäude zum Zeitpunkt des Erwerbs hatte, zu erhalten oder wiederherzustellen. Soweit aber durch Instandstellungsarbeiten der ursprüngliche Zustand der Liegenschaft verbessert und ein Mehrwert geschaffen wird, liegen nicht abziehbare Aufwendungen vor. Abzugsfähig sind also nur jene Kosten, welche eine seit dem Erwerb eingetretene Wertverminderung aufheben. Bei der Instandstellung eines renovationsbedürftigen Hauses unmittelbar nach dem Kauf sind in der Regel die gesamten Aufwendungen wertvermehrend und daher nicht abzugsfähig; denn seit dem Erwerb ist meistens keine Wertverminderung eingetreten, die jetzt auszugleichen wäre. Die Instandstellung dient in solchen Fällen der Erhöhung des Wertes entsprechend dem damaligen Zustand der zu einem niedrigeren Preis erworbenen Liegenschaft und nicht der Wiederherstellung oder Erhaltung eines im Eigentum der Steuerpflichtigen bereits vorhandenen Wertes (BGE 103 Ib 197).

Bei gut unterhaltenen Liegenschaften, deren Unterhalt nicht vernachlässigt worden ist, d.h. die bereits vor dem Erwerb laufend unterhalten worden sind, können die normalen, periodischen Unterhaltsarbeiten auch nach dem Erwerb einer Liegenschaft als Unterhalt abgezogen werden. Solche Unterhaltsarbeiten bezwecken, den bisherigen baulichen und nutzungsmässigen Zustand zu erhalten und den Wert der Liegenschaft nicht oder höchstens kurzfristig über denjenigen im Zeitpunkt des Erwerbes zu erhöhen. Sie dienen nicht dazu, unterbliebenen Unterhalt nachzuholen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die neue Eigentümerschaft einer gut unterhaltenen Mietliegenschaft bei einem Wechsel der Mieterschaft Unterhaltsarbeiten ausführen lässt, die erforderlich sind oder sich bald als notwendig erweisen. Als Anhaltspunkt für die Höhe des abzugsfähigen normalen, periodischen Unterhalts einer Liegenschaft dienen grundsätzlich die Ansätze für den Pauschalabzug. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass im ordentlichen Pauschalabzug auch die Betriebs- und Verwaltungskosten mitenthalten sind.

Nicht als Unterhalt gelten Instandstellungsarbeiten für eine im renovationsbedürftigen Zustand übernommene Liegenschaft. Renovationen, die dazu dienen, die Miet- und Pachterträge zu steigern, oder wo eine (auch selbstgenutzte) Liegenschaft ganz oder teilweise umgebaut oder einer neuen Nutzung zugeführt wird, gelten nicht als abzugsfähige Unterhaltsaufwendungen (BGE vom 24.4.1997 i.S. G., BGE-Sammlung Nr. 804, nStP 1997 S. 102 ff.). Nicht abzugsberechtigt sind grundsätzlich die im Rahmen einer Gesamtsanierung nach dem Erwerb der Liegenschaft angefallenen Aufwendungen (umfassende Innen- und/oder Aussenrenovation).

Aufgrund der zeitgleichen Aufhebung der Dumont-Praxis bei den Staats- und Gemeindesteuern und der direkten Bundessteuer können ab Steuerperiode 2010 die Instandstellungskosten - unter Ausscheidung des wertvermehrenden Anteils (s. LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 39 Nr. 4 Ziff. 4) -  bereits in den ersten 5 Jahren nach dem Erwerb der Liegenschaft abgezogen werden (§ 39 Abs. 2 StG, Art. 32 Abs. 2 DBG; jeweils in der ab 1.1.2010 geltenden Fassung). Dies gilt auch im Fall des Erwerbs des Grundstücks vor 2010.

Geht eine Liegenschaft durch Erbgang an die Erbengemeinschaft über, ist den Erbinnen und Erben der Abzug der Kosten der Instandstellungsarbeiten, die unmittelbar nach dem Erwerb ausgeführt werden, im Ausmass jener Unterhaltskosten zu gewähren, die von der Erblasserin oder vom Erblasser im Zeitpunkt des Erbgangs hätten geltend gemacht werden können. Soweit also bei dieser Person in früheren Jahren den entsprechenden Aufwendungen bereits durch den Pauschalabzug Rechnung getragen worden ist, ist auch den Erbinnen und Erben ein Abzug verwehrt.

Instandstellungsaufwendungen, die nach der Erbteilung eine Miterbin oder ein Miterbe tätigt, sind im Umfange seiner bzw. ihrer Erbquote abzugsberechtigt sofern, der Erblasser oder die Erblasserin die tatsächlichen Unterhaltskosten abgezogen hatte und der Miterbe bzw. die Miterbin den Abzug der tatsächlichen Unterhaltskosten gewählt hat (BGE 107 Ib 22; VGE vom 15.4.1997 i.S. V.). Hatte der Erblasser oder die Erblasserin den Pauschalabzug, gilt die Dumont-Praxis für die übernehmenden Miterben bzw. Miterbinnen, welche den Abzug der tatsächlichen Unterhaltskosten gewählt haben, bis Steuerperiode 2009 hingegen uneingeschränkt.

Ab Steuerperiode 2010 können bei erfolgter Erbteilung die Instandstellungskosten - unter Ausscheidung des wertvermehrenden Anteils (s. LU StB Bd. 1 Weisungen StG § 39 Nr. 4 Ziff. 4) - aufgrund des Wegfalls der Dumont-Praxis im Rahmen des tatsächlichen Unterhaltskostenabzugs ohne Einschränkungen abgezogen werden. Dies gilt auch im Fall des Erwerbs des Grundstücks vor 2010.