Die Privatentnahme kann für einzelne Wirtschaftsgüter erfolgen. Dabei ist davon auszugehen, dass die Geschäftsvermögensqualität nicht "automatisch" verloren geht. Ein Wirtschaftsgut, das einmal unbestrittenermassen zum Geschäftsvermögen gehört hat, bleibt Geschäftsvermögen, solange gegenüber der Veranlagungsbehörde nicht durch eindeutige Willenserklärung deutlich kund getan wird, es in das Privatvermögen überführen zu wollen. Als massgebender Zeitpunkt gilt dabei der Tag des Eintreffens der Willenserklärung bei der Steuerverwaltung.

Beim Verkauf einer Liegenschaft an Nachkommen zu einem Vorzugspreis, liegt eine gemischte Schenkung vor. Damit eine solche vorgenommen werden kann, muss die Liegenschaft vorgängig ins Privatvermögen überführt werden.

Auch die Geschäftsaufgabe kann eine Privatentnahme zur Folge haben. Dies dann, wenn der Betrieb aufgegeben wird, ohne dass sämtliche Geschäftsaktiven veräussert werden. Während der Dauer der Liquidation behalten die Wirtschaftsgüter die Eigenschaft des Geschäftsvermögens, bis sie veräussert werden oder durch Privatentnahme ausscheiden. Auch bleibt eine Liegenschaft nach Aufgabe der Geschäftstätigkeit Geschäftsvermögen, wenn die Realisierung eines Gewinnes in naher Aussicht steht.

Die Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit bei Liegenschaftenhandel ist nur sehr eingeschränkt möglich. In der Praxis wird die Aufgabe nur anerkannt bei (einer) einzelnen/vereinzelten Liegenschaft/en, in Verbindung mit fortgeschrittenem Alter des/der Liegenschaftenhändlers/-händlerin und einer ausdrücklichen Willensäusserung. Eine Willensäusserung allein reicht nicht aus. Bezüglich Zeitpunkt der Überführung ist das Datum des Eingangs der schriftlichen Willensäusserung (Überführungsgesuch) bei der Steuerbehörde massgebend.

Privatentnahmen aufgrund der Aufgabe des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels werden unter den folgenden, kumulativ zu erfüllenden Bedingungen anerkannt:

Staats- und Gemeindesteuern / Direkte Bundessteuer

Erklärung

Registernummer:
Name/Vornahme:
Adresse/Wohnort:

Die nachstehend aufgeführte/aufgeführten Liegenschaft/Liegenschaften wird/werden, infolge Aufgabe des Liegenschaftenhandels, per xx.xx.xxxx vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt:

Ich bin damit einverstanden, dass die Veranlagungsbehörde die Privatentnahme bezüglich der betroffenen Liegenschaft/en rückgängig machen und die Veranlagungen der betroffenen Steuerperioden entsprechend korrigieren kann, sofern ich in den auf den Zeitpunkt der Privatentnahme folgenden 5 Jahren die oben erwähnte/n Liegenschaft/en veräussere.

Ich verpflichte mich, die Veräusserung der oben erwähnten Liegenschaft/en der zuständigen Veranlagungsbehörde unverzüglich zu melden. Diese Erklärung unterliegt keiner Verjährung.

Werden mit dieser Erklärung belastete Grundstücke innert der Frist von 5 Jahren durch Schenkung oder Erbvorbezug übertragen, so müssen die Verpflichtungen aus der Erklärung durch die neue Eigentümerschaft übernommen werden.

Verschenkt die Liegenschaftshändlerin bzw. der Liegenschaftenhändler Liegenschaften oder geht das Eigentum durch Erbvorbezug über, so stellt dies eine Privatentnahme dar. Die Gewinne sind entsprechend abzurechnen. Die neue Eigentümerschaft erhält grundsätzlich private Liegenschaften. Allerdings können die Grundstücke von gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlerinnen und Liegenschaftenhändlern auf Antrag steuerneutral zu Buchwerten übertragen werden. Erbvorbezüger/innen bzw. Beschenkte übernehmen dabei die Verpflichtung einen späteren Gewinn beim Verkauf bzw. bei der Überführung ins Privatvermögen über die Einkommenssteuer abzurechnen und haben sich zu diesem Zweck in geeigneter Weise zu verpflichten (Revers).

Eine Privatentnahme liegt auch dann vor, wenn die überwiegende Nutzung der Liegenschaft vom geschäftlichen zum privaten Teil wechselt und sich diese Änderung als dauerhaft erweist. Dabei ist grundsätzlich auf die tatsächlichen Verhältnisse abzustellen. Bezeichnet die steuerpflichtige Person eine gemischt genutzte Liegenschaft weiterhin als Geschäftsvermögen, ist sie darauf zu behaften. Die Überführung ins Privatvermögen bedarf einer ausdrücklichen Willenserklärung gegenüber der Steuerbehörde.

Bei Nutzungsänderungen, welche zur Folge haben, dass Geschäftsvermögen neu überwiegend privat genutzt werden, bleibt die Qualifikation als Geschäftsvermögen bestehen, bis eine klare Willensäusserung seitens der steuerpflichtigen Person erfolgt. In der Praxis wird bei Unterzeichnung eines Revers eine überwiegend private Nutzung zugelassen, insbesondere wenn zusätzliche Kriterien vorliegen, z.B. wenn die Liegenschaft zu geschäftlichen Zwecken belehnt ist oder wenn mit einer späteren erneuten Nutzungsänderung in Richtung Geschäftsvermögen zu rechnen ist.

Die blosse Vermietung oder Verpachtung eines Aktivums stellt einen Akt der privaten Vermögensverwaltung dar. In diesen Fällen ist von einer Privatentnahme auszugehen. Solange die Vermietung oder Verpachtung nur als eine vorübergehende Massnahme erscheint, liegt keine dauerhafte Änderung der Zweckbestimmung und somit keine Privatentnahme vor. In dieser Übergangsphase setzt die Privatentnahme einen deutlich erkennbaren Willensakt voraus, der von den Steuerbehörden solange nicht erzwungen werden kann, als glaubhaft dargelegt wird, dass über die Verwendung des Geschäftsvermögens noch keine endgültige Klarheit besteht.

Ab Steuerperiode 2011 gilt gemäss § 25a Abs. 2 StG die Verpachtung eines Geschäftsbetriebes nur auf Antrag als Überführung ins Privatvermögen. Vgl. KS EStV Nr. 26 vom 16. Dezember 2009 betreffend Neuerungen bei der selbständigen Erwerbstätigkeit aufgrund der Unternehmenssteuerreform II.

Die bei der Umwandlung einer Einzelfirma nicht in die Kapitalgesellschaft eingebrachten Betriebsliegenschaften sind zwingend ins Privatvermögen zu überführen. Dies gilt auch dann, wenn die bisherige Einzelunternehmerin oder der bisherige Einzelunternehmer im Liegenschaftshandel selbständig erwerbstätig bleibt.

Bei Liegenschaftenhändlern/-händlerinnen gilt in der Regel der ganze Immobilienbesitz, mit Ausnahme der selbstgenutzten Objekte, als Geschäftsvermögen. Vermögende Liegenschaftenhändler/innen mit konkretem Anlagebedarf, d.h. mit liquidem Privatvermögen, können unter eingeschränkten Voraussetzungen und im Sinne einer langfristigen Kapitalanlage einen Teil dieses Vermögens in Immobilien investieren. Dazu muss das Objekt vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt werden. Bezüglich Zeitpunkt der Überführung ist das Datum des Eingangs der schriftlichen Willensäusserung (Überführungsgesuch) bei der Steuerbehörde massgebend. Unter den gleichen Voraussetzungen kann der/die vermögende Liegenschaftenhändler/in Immobilien zwecks privater Vermögensanlage von Dritten erwerben.

Für die Überführung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen zwecks privater Vermögensanlage bzw. zur Qualifikation einer neu erworbenen Liegenschaft als Privatvermögen, müssen folgende Bedingungen kumulativ erfüllt sein:

Staats- und Gemeindesteuern / Direkte Bundessteuer

Erklärung

Registernummer:
Name/Vornahme:
Adresse/Wohnort:

Die nachstehend aufgeführte/aufgeführten Liegenschaft/Liegenschaften wird/werden, zwecks privater Vermögensanlage, per xx.xx.xxxx vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt bzw. wurde zum Zweck der privaten Vermögensanlage erworben:

Ich bin damit einverstanden, dass die Veranlagungsbehörde die Privatentnahme bezüglich der betroffenen Liegenschaft/en rückgängig machen und die Veranlagungen der betroffenen Steuerperioden entsprechend korrigieren kann, sofern ich in den auf den Zeitpunkt der Privatentnahme bzw. auf den Kauf folgenden 5 Jahren die oben erwähnte/n Liegenschaft/en veräussere.

Ich verpflichte mich, die Veräusserung der oben erwähnten Liegenschaft/en der zuständigen Veranlagungsbehörde unverzüglich zu melden. Diese Erklärung unterliegt keiner Verjährung.

Werden mit dieser Erklärung belastete Grundstücke innert der Frist von 5 Jahren durch Schenkung oder Erbvorbezug übertragen, so müssen die Verpflichtungen aus der Erklärung durch die neue Eigentümerschaft übernommen werden.

Kauft ein/e Liegenschaftenhändler/in ein Immobilium zum Zwecke der privaten Vermögensanlage, so muss er/sie im Zeitpunkt des Kaufs die entsprechende schriftliche Willensäusserung gegenüber der Veranlagungsbehörde abgeben. Bis zur Abgabe der schriftlichen Willenserklärung gilt die Liegenschaft grundsätzlich als Geschäftsvermögen. Ferner müssen alle vorstehend für die Überführung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen aufgeführten Bedingungen erfüllt sein.

Die Anwendung dieser Bedingungen sei anhand von drei Beispielen verdeutlicht:

Beispiel 1

Klara Müller ist Inhaberin eines Architekturbüros und betreibt nebenberuflich gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Sie hat ihre liquiden, privaten Mittel von rd. 1,6 Mio. Franken in Festgeldanlagen und börsengängigen Aktien angelegt. Sie beabsichtigt nun, als langfristige private Vermögensanlage ein Mehrfamilienhaus für 1,5 Mio. Franken zu erwerben. Sie übernimmt dabei die bestehende Hypothek von 0,9 Mio. Franken. Kann Sie das Objekt als private Vermögensanlage halten?

Ja. Die Bedingungen sind eingehalten. Insbesondere übersteigen die in das Objekt investierten liquiden Mittel (1,5 Mio. Kaufpreis ./. 0,9 Mio. Hypothek = 0,6 Mio.) die nach der Transaktion vorhandenen liquiden, privaten Mittel (1,0 Mio.) nicht, die Fremdfinanzierung liegt im Rahmen der banküblichen Ansätze für 1. Hypotheken und das Objekt eignet sich als langfristige Kapitalanlage.

Beispiel 2

Justus Winter besitzt, neben diversen Handelsobjekten, seit 15 Jahren ein Wohnhaus mit Ladengeschäft im Ortskern seines Wohnortes. Weil Herr Winter steuerrechtlich als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gilt, stellt das Objekt Geschäftsvermögen dar. Daneben hat er private Sparguthaben und Obligationen im Wert von 0,8 Mio. Franken. Er hat nicht die Absicht, das Wohnhaus mit Ladengeschäft zu veräussern. Im Gegenteil, er möchte das gut rentierende Objekt langfristig, als der Vorsorge dienende Vermögensanlage, halten. Er trägt sich zudem mit dem Gedanken, allenfalls im Alter die Attikawohnung selbst zu bewohnen. Kann er dieses Objekt (Erstellungskosten 1,3 Mio., Buchwert 1,2 Mio., Verkehrswert/Überführungswert 1,5 Mio., Belastung 1,0 Mio.) in das Privatvermögen überführen?

Ja. Die Bedingungen sind eingehalten. Insbesondere übersteigen die in das Objekt investierten Mittel (1,5 Mio. Verkehrswert/Überführungswert ./. 1,0 Mio. Hypothek = 0,5 Mio.) die nach der Transaktion vorhandenen liquiden, privaten Mittel (0,8 Mio.) nicht, die Fremdfinanzierung liegt im Rahmen der banküblichen Ansätze für 1. Hypotheken und das Objekt eignet sich als langfristige Kapitalanlage.

Beispiel 3

Sony Sonderegger betätigt sich seit Jahren als Liegenschaftenhändler. Er hat praktisch sein gesamtes Vermögen in Liegenschaften investiert. Er besitzt seit 20 Jahren einen Wohnblock mit 24 Wohnungen, welcher eine überdurchschnittliche Rendite abwirft. Dieses Objekt möchte er zwecks privater Vermögensanlage ins Privatvermögen überführen (Erstellungskosten 3,8 Mio., Buchwert 4,2 Mio., Verkehrswert/Überführungswert 4,9 Mio., Belastung 4,4 Mio.). Ist die Überführung möglich?

Nein. Die Bedingungen sind nicht eingehalten. Zunächst besteht gar kein Anlagebedarf für liquide, private Mittel, da Herr Sonderegger über keine solche verfügt. Sodann ist das Objekt sehr stark fremdfinanziert und eignet sich deshalb nicht als private Vermögensanlage. Ferner diente das Objekt offensichtlich zur Mittelbeschaffung für den Liegenschaftenhandel, liegt doch die Belastung des Objekts über den getätigten Investitionen.