Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis

Wird gleichzeitig mit dem Kaufvertrag über ein Grundstück ein Vertrag über die Errichtung eines Hauses auf diesem Grundstück abgeschlossen (Werkvertrag, Generalunternehmervertrag), so ist die Handänderungssteuer vom Land- und Werkpreis (ohne die offen überwälzte Mehrwertsteuer: s. Weisungen HStG § 7 N 3a) zusammen zu berechnen, sofern der Grundstückkauf wirtschaftlich betrachtet dem Erwerb eines fertigen Hauses gleichkommt. Dies ist dann der Fall, wenn die beiden Verträge so voneinander abhängen, dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des anderen gekommen wäre. Identität von Verkäuferschaft und Generalunternehmung ist nicht unbedingt erforderlich. Es genügt eine enge wirtschaftliche Verflechtung der beiden oder der Nachweis von Abreden, welche Kauf- und Werkvertrag als voneinander abhängig erscheinen lassen. Entscheidend ist, dass der Wille der Käuferschaft auf den Kauf einer überbauten Parzelle gerichtet ist (LGVE 2008 II Nr. 26; VGE vom 18.1.2000 i.S. P., bestätigt durch BGE vom 21.6.2000 i.S. P.; LGVE 1998 II Nr. 32; LGVE 1990 II Nr. 23; LGVE 1986 II Nr. 11; 1981 II Nr. 20; ASA 64, 423).

Eine Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis muss insbesondere vorgenommen werden, wenn

-	der Werkvertrag zum integrierenden Bestandteil des Kaufvertrages erklärt wird;
-	im Kaufvertrag vereinbart ist, dass bei Rücktritt vom Werkvertrag eine hohe Konventionalstrafe geschuldet werde;
-	der Abschluss des Werkvertrages Kaufsbedingung ist;
-	der Kaufantritt auf den Zeitpunkt der Bauvollendung hinausgeschoben wird.

Eine Zusammenrechnung ist auch dann vorzunehmen, falls (nur) ein Vertrag mit einer Architektenunternehmung (Landverkäuferin) vorliegt, der in seinen Auswirkungen einem Generalunternehmer(werk)vertrag gleichkommt (VGE vom 15.9.2005 i.S. H. R.; VGE vom 6.3.1987 i.S. F. S.).

Eine Zusammenrechnung kann gerechtfertigt sein, wenn

- im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Bau bereits weit fortgeschritten ist;

- bei Vertragsabschluss bereits ein detailliert ausgearbeitetes Projekt vorhanden ist;

- ein Pauschalpreis für Land und Baute vereinbart ist;

- der Verkauf schlüsselfertiger Häuser inseriert wurde;

- Land- und Werkpreis durch die Verkäuferschaft gemeinsam finanziert wurden;

- der Gegenstand des Werkvertrages Bestandteil einer Gesamtüberbauung ist, für die eine einzige Baubewilligung erteilt wurde.

Werden keine Werkverträge aufgelegt, kann zur Ermittlung des Werkpreises von der Bausumme gemäss Baueingabe ausgegangen werden. Die in den Baueingaben angegebene Bausumme liegt erfahrungsgemäss eher an der unteren Grenze der effektiven Baukosten (VGE vom 6.3.1987 i.S. F., S.).

Wird eine Liegenschaft mit einem Haus im Rohbau erworben und unabhängig vom Kaufsgeschäft Dritten oder der Verkäuferschaft die Fertigstellung des Hauses übertragen, entspricht der Handänderungswert der Summe des Landpreises und des Wertes der Rohbaute (vgl. jedoch auch N 8 oben).

Hat die Käuferschaft mit Zustimmung der Verkäuferschaft im Hinblick auf den Erwerb mit der Erstellung der Baute vorzeitig begonnen, ist zur Berechnung der Handänderungssteuer grundsätzlich nur auf den Landpreis abzustellen. Voraussetzung ist jedoch eine Vereinbarung zwischen den Parteien, wonach der Käuferschaft die Erstellung gestattet wird und ihr das Recht zum Erwerb des Grundstücks eingeräumt wird (BGE 53 I 187; vgl. jedoch auch N 8 oben). Die von der Käuferschaft selber herbeigeführte Werterhöhung ist nicht Teil des Handänderungswertes (LGVE 1995 II Nr. 25).

Keine Zusammenrechnung darf vorgenommen werden, wenn sich die Verkäuferschaft die Ausführung nur eines Teils der Arbeiten an einer Baute vertraglich zusichern lässt, die Käuferschaft aber im übrigen frei ist, wann und wie sie das Grundstück überbauen will (StR 42, 190).